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日本全国の土地評価額の動向

日本全土の土地価格は、平方メートル単位で平均21万7114円/m²（2024年［令和6年］）、坪単位では平均71万7733円/坪（2024年［令和6年］）です。前年からの変動率は+1.91％です。
公示地価は平均27万5222円/m²（2025年［令和7年］）、坪単価では平均90万9826円/坪で、前年からの変動率は+2.69％です。基準地価は平均16万9233円/m²（2024年［令和6年］）、坪単価では平均55万9448円/坪で、前年からの変動率は+1.39％です。
1983年（昭和58年）から42年分のデータがあり、公示地価の過去最高値は59万1353円/m²（1991年）、過去最低値は15万6229円/m²（1983年）で、この二者の落差は3.79倍です。基準地価の過去最大値は40万7986円/m²（1990年）、過去最小値は9万6809円/m²（1983年）で、両者の落差は4.21倍です。

宅地の平均地価は10万8803円/m²、坪単価では35万9680円/坪、変動率は+4.03％です（2024年）。商業地の平均地価は55万2404円/m²、坪単価では182万6131円/坪、変動率は+6.43％です（2024年）。

全国の都道府県の中で平均土地相場が高額なのは、東京都（133万4554円/m²）、大阪府（37万6222円/m²）、京都府（33万1742円/m²）、神奈川県（30万1569円/m²）、福岡県（24万7398円/m²）です。都道府県の中で平均土地相場が低額なのは、秋田県（2万6585円/m²）、青森県（3万0350円/m²）、鳥取県（3万3648円/m²）、山形県（3万4276円/m²）、茨城県（3万8288円/m²）です。

日本全国の地価の傾向と理由

日本ではバブル経済崩壊とともに地価の下落傾向が1992年［平成4年］より続いていました。2006年［平成18年］より景気のゆるやかな回復にもとづき、都心の商業地を中心として地価が上昇に転じました。しかし2008年［平成20年］にリーマンショックが起こると、その影響から翌年の公示地価より再び下落傾向に転じました。2012年［平成24年］12月に第2次安倍内閣が発足し、内閣はアベノミクスと呼ばれる大胆な金融政策を打ち出し、2013年［平成25年］3月、その流れを汲む黒田東彦氏が日銀総裁に就任し、その前後から急激な円安、株価上昇が起こり、不動産への投資・取引も活発化しました。2013年［平成25年］、2020年の東京オリンピック開催が決定。東京都の湾岸部（江東区、港区など）の整備や、首都高の延伸・再整備などの期待により、地価・不動産価格の上昇傾向が続きました。一方で日本全体で少子高齢化の傾向が続いており、道府県の中心市への人口集中化が起き、周縁部は過疎化するという人口動態が続いています。人口の二極化に連動して地価も二極化現象が起きています。地方の商業地は、古くからの商店街はシャッター街化して廃れる一方、郊外型の大型ショッピングモールが隆盛する傾向が顕著です。海外からの観光客の増加傾向によりインバウンド需要が増し、観光地の地価が上昇を続けていました。特に北海道ニセコ地区、東京23区、大阪市、福岡市、沖縄県などが力強い上昇を示していました。しかし2020年［令和2年］に入り、新型コロナウイルス禍が日本を含め世界的に発生。日本各地でのインバウンド需要が激減しました。政府はGo Toトラベルキャンペーンなどの観光振興政策を講じましたが、観光地・商業地において地価が下落したケースがあります。2023年［令和5年］、政府は新型コロナウイルスを季節性インフルエンザと同じ5類に移行する予定です。

日本全国で実際に行われた不動産取引の価格平均（土地のみ）

日本全国の地価　過去の推移

総平均 （公示地価、基準地価の総平均）

年	地価平均	坪単価平均	変動率
1983年［昭和58年］	12万1111円/m2	40万0368円/坪
1984年［昭和59年］	12万9381円/m2	42万7707円/坪	+2.73％
1985年［昭和60年］	14万5595円/m2	48万1306円/坪	+2.20％
1986年［昭和61年］	20万3649円/m2	67万3222円/坪	+2.66％
1987年［昭和62年］	29万4998円/m2	97万5202円/坪	+8.84％
1988年［昭和63年］	36万4284円/m2	120万4246円/坪	+13.34％
1989年［平成元年］	40万5925円/m2	134万1901円/坪	+7.68％
1990年［平成2年］	46万5027円/m2	153万7282円/坪	+14.89％
1991年［平成3年］	48万0131円/m2	158万7212円/坪	+6.46％
1992年［平成4年］	42万9656円/m2	142万0351円/坪	-4.12％
1993年［平成5年］	34万5789円/m2	114万3106円/坪	-6.00％
1994年［平成6年］	28万4500円/m2	94万0498円/坪	-3.69％
1995年［平成7年］	24万5947円/m2	81万3048円/坪	-2.53％
1996年［平成8年］	21万7241円/m2	71万8152円/坪	-3.25％
1997年［平成9年］	20万1439円/m2	66万5915円/坪	-2.25％
1998年［平成10年］	19万0480円/m2	62万9686円/坪	-2.30％
1999年［平成11年］	17万7544円/m2	58万6922円/坪	-4.14％
2000年［平成12年］	16万5072円/m2	54万5694円/坪	-4.32％
2001年［平成13年］	15万4954円/m2	51万2246円/坪	-4.54％
2002年［平成14年］	15万4376円/m2	51万0335円/坪	-5.52％
2003年［平成15年］	14万6171円/m2	48万3210円/坪	-6.01％
2004年［平成16年］	13万9444円/m2	46万0974円/坪	-5.77％
2005年［平成17年］	13万6454円/m2	45万1089円/坪	-4.64％
2006年［平成18年］	14万0322円/m2	46万3874円/坪	-2.66％
2007年［平成19年］	15万5438円/m2	51万3845円/坪	-0.01％
2008年［平成20年］	17万0799円/m2	56万4625円/坪	+0.40％
2009年［平成21年］	15万9484円/m2	52万7220円/坪	-3.90％
2010年［平成22年］	14万7861円/m2	48万8799円/坪	-4.21％
2011年［平成23年］	14万4202円/m2	47万6701円/坪	-3.17％
2012年［平成24年］	14万2038円/m2	46万9549円/坪	-2.65％
2013年［平成25年］	14万3062円/m2	47万2935円/坪	-1.82％
2014年［平成26年］	14万5499円/m2	48万0991円/坪	-0.88％
2015年［平成27年］	14万9978円/m2	49万5796円/坪	-0.56％
2016年［平成28年］	16万0097円/m2	52万9247円/坪	-0.22％
2017年［平成29年］	16万9412円/m2	56万0040円/坪	+0.06％
2018年［平成30年］	17万8034円/m2	58万8545円/坪	+0.42％
2019年［令和元年］	18万9752円/m2	62万7282円/坪	+0.81％
2020年［令和2年］	19万7990円/m2	65万4513円/坪	+0.53％
2021年［令和3年］	19万5969円/m2	64万7832円/坪	-0.45％
2022年［令和4年］	19万7950円/m2	65万4382円/坪	+0.43％
2023年［令和5年］	20万5078円/m2	67万7946円/坪	+1.31％
2024年［令和6年］	21万7114円/m2	71万7733円/坪	+1.91％

公示地価平均

年	公示地価平均	坪単価平均	変動率
1983年［昭和58年］	15万6229円/m2	51万6459円/坪
1984年［昭和59年］	16万6128円/m2	54万9186円/坪	+3.03％
1985年［昭和60年］	18万1906円/m2	60万1343円/坪	+2.42％
1986年［昭和61年］	22万8767円/m2	75万6255円/坪	+2.55％
1987年［昭和62年］	32万5841円/m2	107万7162円/坪	+7.61％
1988年［昭和63年］	43万9895円/m2	145万4198円/坪	+21.57％
1989年［平成元年］	47万7479円/m2	157万8444円/坪	+8.31％
1990年［平成2年］	54万6776円/m2	180万7524円/坪	+16.62％
1991年［平成3年］	59万1353円/m2	195万4887円/坪	+11.26％
1992年［平成4年］	54万5700円/m2	180万3967円/坪	-4.57％
1993年［平成5年］	46万2129円/m2	152万7701円/坪	-8.42％
1994年［平成6年］	35万4024円/m2	117万0329円/坪	-5.63％
1995年［平成7年］	29万7367円/m2	98万3034円/坪	-2.97％
1996年［平成8年］	26万1160円/m2	86万3339円/坪	-3.99％
1997年［平成9年］	23万9952円/m2	79万3230円/坪	-2.86％
1998年［平成10年］	22万6788円/m2	74万9713円/坪	-2.39％
1999年［平成11年］	21万0239円/m2	69万5006円/坪	-4.63％
2000年［平成12年］	19万4727円/m2	64万3728円/坪	-4.90％
2001年［平成13年］	18万2733円/m2	60万4078円/坪	-4.88％
2002年［平成14年］	18万7991円/m2	62万1460円/坪	-5.92％
2003年［平成15年］	17万8423円/m2	58万9828円/坪	-6.37％
2004年［平成16年］	16万9953円/m2	56万1829円/坪	-6.23％
2005年［平成17年］	16万5358円/m2	54万6638円/坪	-4.98％
2006年［平成18年］	16万7145円/m2	55万2547円/坪	-2.87％
2007年［平成19年］	18万4575円/m2	61万0166円/坪	+0.35％
2008年［平成20年］	20万7159円/m2	68万4824円/坪	+1.64％
2009年［平成21年］	19万3554円/m2	63万9850円/坪	-3.49％
2010年［平成22年］	17万6429円/m2	58万3237円/坪	-4.60％
2011年［平成23年］	17万3823円/m2	57万4621円/坪	-2.98％
2012年［平成24年］	17万0443円/m2	56万3448円/坪	-2.59％
2013年［平成25年］	17万0770円/m2	56万4530円/坪	-1.75％
2014年［平成26年］	17万5010円/m2	57万8547円/坪	-0.60％
2015年［平成27年］	17万9981円/m2	59万4980円/坪	-0.30％
2016年［平成28年］	19万0666円/m2	63万0302円/坪	+0.11％
2017年［平成29年］	20万1411円/m2	66万5822円/坪	+0.36％
2018年［平成30年］	21万1460円/m2	69万9041円/坪	+0.71％
2019年［平成31年］	22万4177円/m2	74万1082円/坪	+1.16％
2020年［令和2年］	23万8070円/m2	78万7011円/坪	+1.42％
2021年［令和3年］	23万4067円/m2	77万3777円/坪	-0.47％
2022年［令和4年］	23万5223円/m2	77万7599円/坪	+0.55％
2023年［令和5年］	24万2691円/m2	80万2285円/坪	+1.59％
2024年［令和6年］	25万5783円/m2	84万5565円/坪	+2.33％
2025年［令和7年］	27万5222円/m2	90万9826円/坪	+2.69％

基準地価平均

年	基準地価平均	坪単価平均	変動率
1983年［昭和58年］	9万6809円/m2	32万0031円/坪
1984年［昭和59年］	10万3424円/m2	34万1900円/坪	+2.52％
1985年［昭和60年］	11万9048円/m2	39万3548円/坪	+2.04％
1986年［昭和61年］	18万5598円/m2	61万3549円/坪	+2.73％
1987年［昭和62年］	27万2848円/m2	90万1978円/坪	+9.71％
1988年［昭和63年］	30万9692円/m2	102万3778円/坪	+7.45％
1989年［平成元年］	35万5895円/m2	117万6513円/坪	+7.22％
1990年［平成2年］	40万7986円/m2	134万8716円/坪	+13.65％
1991年［平成3年］	40万3638円/m2	133万4342円/坪	+3.12％
1992年［平成4年］	34万9028円/m2	115万3814円/坪	-3.81％
1993年［平成5年］	26万2672円/m2	86万8337円/坪	-4.34％
1994年［平成6年］	22万1705円/m2	73万2911円/坪	-2.29％
1995年［平成7年］	19万2363円/m2	63万5911円/坪	-2.13％
1996年［平成8年］	17万1474円/m2	56万6858円/坪	-2.47％
1997年［平成9年］	16万1342円/m2	53万3363円/坪	-1.62％
1998年［平成10年］	15万2559円/m2	50万4328円/坪	-2.21％
1999年［平成11年］	14万0369円/m2	46万4032円/坪	-3.57％
2000年［平成12年］	13万0678円/m2	43万1995円/坪	-3.64％
2001年［平成13年］	12万2754円/m2	40万5799円/坪	-4.14％
2002年［平成14年］	11万4759円/m2	37万9370円/坪	-5.04％
2003年［平成15年］	10万7752円/m2	35万6206円/坪	-5.59％
2004年［平成16年］	10万2957円/m2	34万0356円/坪	-5.22％
2005年［平成17年］	10万1339円/m2	33万5008円/坪	-4.24％
2006年［平成18年］	10万6263円/m2	35万1285円/坪	-2.40％
2007年［平成19年］	11万8551円/m2	39万1904円/坪	-0.48％
2008年［平成20年］	12万5034円/m2	41万3336円/坪	-1.18％
2009年［平成21年］	11万6617円/m2	38万5513円/坪	-4.43％
2010年［平成22年］	11万1968円/m2	37万0143円/坪	-3.72％
2011年［平成23年］	10万9016円/m2	36万0385円/坪	-3.40％
2012年［平成24年］	10万7993円/m2	35万7003円/坪	-2.72％
2013年［平成25年］	10万9454円/m2	36万1832円/坪	-1.90％
2014年［平成26年］	11万2979円/m2	37万3486円/坪	-1.18％
2015年［平成27年］	11万6904円/m2	38万6461円/坪	-0.85％
2016年［平成28年］	12万3574円/m2	40万8510円/坪	-0.58％
2017年［平成29年］	13万0032円/m2	42万9859円/坪	-0.30％
2018年［平成30年］	13万6821円/m2	45万2302円/坪	+0.06％
2019年［令和元年］	14万7262円/m2	48万6819円/坪	+0.38％
2020年［令和2年］	14万8518円/m2	49万0971円/坪	-0.56％
2021年［令和3年］	14万8801円/m2	49万1905円/坪	-0.42％
2022年［令和4年］	15万1811円/m2	50万1854円/坪	+0.28％
2023年［令和5年］	15万8381円/m2	52万3573円/坪	+0.97％
2024年［令和6年］	16万9233円/m2	55万9448円/坪	+1.39％

地価とは？

公示地価とは

土地価格の相場は、公示地価や基準地価をベースにして考えられます。この公示地価というのは、地価公示法に基づいて算出された地価であり、地価公示によって発表されます。毎年公平な算定が実施され、国土交通省・および各地方自治体により発表されます。
元来、不動産の価格は、財産としての価値と、商取引上の値段との間に、差異があります。土地の価値は、個人や法人で視点が異なったり、何に重きを置くかで、価格がまったく異なってくるからです。
さらに、個人情報保護の観点や企業の守秘義務によって、不動産市場において、実際の取引価格が公に発表されないため、客観的な算定評価による不動産価格の公表が求められていました。地価公示制度は、このような背景を元に誕生したのです。
日本不動産鑑定協会によると、この公示地価制度は世界でも珍しい制度のようです。

公示地価は「地価公示価格」とも呼ばれます。
公示地価は、土地鑑定委員会により、毎年1回調査されます。基準日は毎年の1月1日で、3月下旬頃に公表されます。固定資産税による課税が目的であると思われがちですが、わが国では、必ずしも土地への課税が直接の目的ではありません。
公示地価は、土地の更地としての価値であり、不動産のうち上物（建物等）は含みません。単位は1平方メートル（m²）で、坪ではありません。通貨は円です。調査される地点（標準地）は、都市計画による売買や商取引の可能性がある場所とされます。
公示地価は、経済指標としての役割もあり、新聞などマスコミによっても報道され、国民の関心事となっています。

公示地価は、昭和58年からのデータが存在します。公表される内容は、定点の、座標系JGD2000（経度・緯度）、住所、最寄りの駅名（または港、バス停）・そこからの距離、用途、地積、利用現況、建物構造、供給施設（インフラ設備）、法規制（都市計画法等の制限）、建蔽率、容積率です。
用途は、「住宅地」「宅地見込地」「商業地」「準工業地」「工業地」「市街化調整区域内の現況宅地」「市街化調整区域内の現況林地」の7種です。
利用現況は、「住宅」「店舗」「事務所」「銀行」「旅館」「給油所」「工場」「倉庫」「農地」「山林」「医院」「空地」「作業場」「原野」「その他」「用材」「雑木」の17種です。 建物構造は、「鉄骨鉄筋コンクリート造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」「ブロック造」「木造」の5種です。
供給施設は、「水道」「ガス」「下水」の3種の有無です。
法規制は、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」「防火地域」「準防火地域」「市街化調整区域」「市街化区域及び市街化調整区域以外の都市計画区域」「都市計画区域外」「準都市計画区域」「地域森林計画対象区域」「国立公園第二種特別地域」「国立公園第三種特別地域」「国立公園（普通）地域」「国定公園第二種特別区域」「国定公園第三種特別区域」「国定公園（普通）区域」の25種です。

基準地価とは

基準地価は、国土利用計画法に基づいて実施されている、土地の相場価格の算定と公表である都道府県地価調査によって発表されます。不動産の取引は、都市計画や国民生活へ与える影響が大きいため、土地の取引が公正に行われることを目的とし、都道府県が地価を定点観測しています。
基準地価調査の主体は、各都道府県の知事と定められています。社会環境や自然条件を考慮し、利用・商取引の可能性がある土地を選定し、そこを基準地とします。
基準地価は「地価調査価格」とも呼ばれます。
基準日は、毎年7月1日です。実際の評価は、土地の利用状況や、自然環境などを慮り、1名以上の不動産鑑定士による鑑定のあと、調整を行った上で9月下旬頃に公表されます。単位、公表項目は公示地価とほぼ同一ですが、公示地価と異なり、用途には「林地」も含まれ、林地の単位は「10a」（＝1000m²）です（当サイトでは1m²に統一）。
公示地価と合わせると、日本では1年に2度、土地の相場価格が公開されることになります。公示地価と基準地価は、共通の地点も含まれており、その地点は、半年ごとの価格が分かり、数値変動も把握しやすくなります。

固定資産税と固定資産評価基準

固定資産税は、個人や企業が保有する固定的な資産についての税金です。具体的には、土地、家屋、有形償却資産が課税対象となります。土地・家屋は、登記簿等によって地方自治体（市区町村）が把握できるため、市区町村が課税します。法令では、地方税法第5条第2項に基づきます。ただし、地方税法第734条により、東京23区は、区ではなく東京都が課税します。土地・家屋に対し、有形償却資産は、自治体が登記データによって情報を把握することができないため、自己申告による方式となっています。個人ではなく団体が対象となり、申告義務があります。
土地の場合、納税義務者は賦課期日（毎年1月1日）に土地を所有する者です。個人、法人、団体を問いません。公共のための施設など、一定の条件を満たす場合に資産が課税対象から外れる場合があります。土地は、あくまで日本国内の土地に限定されます。固定資産税の計算は、課税標準額に税率を乗じることにより算定されます。税率は、自治体（都道府県、各市町村）が設定することができ、標準税率は1.4/100となっています。総務大臣により固定資産評価基準が告示されます。固定資産評価基準には、固定資産の評価基準、評価の実施方法、手続きが定められています。市町村長は、固定資産評価基準に基づき、固定資産の評価を決めなければなりません。この告示は3年ごとに行われます。

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