京都府

京都府の最新の地価動向

京都府の最新公示地価は平均33万1742円/m²（2025年［令和7年］）、坪単価では平均109万6668円/坪で、全国順位は3位／47都道府県です。前年からの変動率は+3.65％で、変動率の順位は8位／47都道府県です。

最新基準地価は平均28万0177円/m²（2024年［令和6年］）、坪単価では平均92万6205円/坪で、全国順位は4位／47都道府県です。前年からの変動率は+2.42％で、変動率の順位は8位／47都道府県です。

1983年（昭和58年）から42年分のデータがあり、公示地価の最高値は77万2297円/m²（1991年）、最低価格は17万0465円/m²（2005年）で、双方の差は4.53倍です。基準地価の最高値は63万4392円/m²（1990年）、最安値は12万7740円/m²（2005年）で、両者の差は4.97倍です。

宅地の平均地価は13万9523円/m²、坪単価では46万1234円/坪、変動率は+2.46％です（2024年）。商業地の平均地価は81万7958円/m²、坪単価では270万3993円/坪、変動率は+8.70％です（2024年）。

京都府の中で土地が高価格なのは、京都市（54万0154円/m²）、向日市（24万1500円/m²）、長岡京市（21万8705円/m²）、大山崎町（15万5200円/m²）、宇治市（13万3404円/m²）です。京都府の中で土地が低価格なのは、伊根町（7780円/m²）、笠置町（8223円/m²）、南山城村（8526円/m²）、和束町（1万3866円/m²）、京丹波町（1万4606円/m²）です。

京都府の地価の傾向と理由

京都府の土地価格変動要因

バブル経済崩壊後下落し続けていた京都府の地価は2006年［平成18年］に回復基調に乗ったものの、リーマンショック（2008年［平成20年］）により再び下降に転じました。しかし2013年［平成25年］よりアベノミクス効果やインバウンド需要により上昇基調に転じています。京都市への国内観光客および外国人観光客の訪問数は増加傾向を続けており、2016年［平成28年］には観光消費額が初の1兆円超えを果たしました。とはいえ中国経済の落ち込みや市内混雑の敬遠から必ずしも順風満帆な右肩上がりを続けているわけではありません。インバウンドの影響から、中心部の土地の需要はマンション用地からホテル用地に転じました。乙訓地域の向日市、長岡京市の地価も堅調です。北部地域は亀岡市の地価が2018年［平成30年］に転じ、他の市町は高齢化・人口減少に直面しつつも下落幅は縮小しています。亀岡市には京都スタジアムが建設中です。南部地域は宇治市、城陽市がゆるやかな上昇傾向で、他の市町村は下落傾向ながら下落幅は縮小しています。

京都市の土地価格変動要因

京都府庁所在地である京都市の地価はインバウンド経済の好影響から、山科区をのぞき力強い上昇基調が続いています。特に観光・商業の中心地である下京区・中京区のなかには20％を超える上昇率をしめしている地点もあります。 JR嵯峨野線（山陰本線）の京都駅と丹波口駅の中間に新駅・梅小路京都西駅（うめこうじきょうとにしえき）が2019年［平成31年］に開業したこともあり、京都駅前の土地需要が高まっています。二条駅周辺も生活利便性の高まりから人気があり、三条、四条も高水準の地価上昇率を維持しています。中京区は京都市内でもっとも人口が増加しており、住宅需要が強くなっています。東山区ではインバウンド効果により高台寺地区の地価が大きく上昇している一方、山側の清閑寺・今熊野・泉涌寺地区は横這い傾向です。右京区山ノ内には京都学園大学 太秦キャンパスが2015年［平成27年］に開校し、学生マンションの需要が増えました。上京区には文化庁が東京から移転予定です。

京都市の宿泊施設の動向

2019年［令和元年］までインバウンド経済が好調だったため、宿泊施設の需要が増し続けていました。建築中や建設計画中のホテルがいくつもあり、中京区、下京区、東山区、南区が特に目立っています。旅館・ホテルも増加傾向ではありますが、とくに簡易宿所の急増ぶりが顕著です。簡易宿所とは旅館業法における旅館業の一種で、京町家貸し、民宿、ゲストハウスなどが該当します。特にゲストハウスの増加が目立ちます。ゲストハウスは京町家、事業所、雑居ビルからの転用が多く、ホテルを新築することに比べはるかに低コストなのが特長です。遊休不動産の再活用としても注目されています。ホテルは新規建造が主流ですが、少子化により廃校となった小学校をリノベーションすることにより高級ホテルに改装する事例も見られます（東山区 清水小学校）。しかし、2020年［令和2年］に新型コロナウイルス禍が発生したため、京都の観光産業は試練をむかえています。

京都府の道路網整備

京都縦貫自動車道が2015年［平成27年］に全線開通しました。京都縦貫自動車道は宮津市より乙訓郡大山崎町にいたる約93kmの高規格幹線道路であり、綾部宮津道路、丹波綾部道路、京都丹波道路、京都第二外環状道路から構成されます。大山崎ジャンクションより久御山インターチェンジの間は京滋バイパスの一部となっています。京都縦貫道路の開通により京都府北部のアクセスが向上し、工業用地に関する企業からの問い合わせが増えています。建設中の新名神高速道路に関しては、2017年［平成29年］に城陽－八幡間が完成し、京都縦貫道路と京奈道路が接続しました。新名神高速道路は2023年［令和5年］に城陽－大津間、八幡－高槻間が開通予定です。2028年［令和10年］には名神高速道路と阪神高速京都線が接続する予定です。京都府南部の高速道路ネットワークが整備されてきており、工場や物流拠点の需要増加が期待されます。

京都スタジアム

京都スタジアムは亀岡市に2020年［令和2年］に開業した専用球技場（サッカー、ラグビー、アメリカンフットボール）です。建設地はJR亀岡駅の北側、JR山陰本線と曽我谷川に挟まれた地区です。Jリーグ所属のプロサッカーチーム京都サンガF.C.が京都スタジアムでホームゲームを行います。京都スタジアムの起工に至るまでには紆余曲折あり、京都市西京極総合運動公園陸上競技場兼球技場を長年使用している京都サンガF.C.（旧称：京都パープルサンガ）の働きかけから当初は京都市内での建設をめざしましたが、交通アクセス整備や維持管理の困難さにより断念されました。京都府は府内より候補地を募集し、名乗り上げた亀岡市、城陽市、舞鶴市、京丹波町の中から亀岡市が選定されました。

城陽市プレミアムアウトレット

三菱地所株式会社、三菱地所・サイモン株式会社が城陽市にプレミアムアウトレットを建設する計画を発表しました。実現すれば京都府初の大型アウトレットモールとなります。予定地はJR長池駅の東方で、2023年［令和5年］に城陽－大津間の開通が予定されている新名神高速道路沿いになります。アウトレット開業は当区間の開通後の予定です。予定地は東部丘陵地長池先行整備地区として青谷地区と長池地区が先行整備されています。京都府は国に対してアクセス向上のため新名神高速道路にスマートインターチェンジを設置することを要請しています。開業後の雇用は約1,000人が見込まれており、地域経済の活性化に期待が寄せられています。三菱地所グループはこれを機に関西地方での事業拡大を志向しています。

京都府で行われた不動産取引価格（土地のみ）

京都府の地価　過去の推移

総平均 （公示地価、基準地価の総平均）

年	地価平均	坪単価平均	変動率
1983年［昭和58年］	15万9113円/m2	52万5993円/坪
1984年［昭和59年］	16万9223円/m2	55万9415円/坪	+3.26％
1985年［昭和60年］	17万8127円/m2	58万8851円/坪	+2.78％
1986年［昭和61年］	19万3071円/m2	63万8254円/坪	+3.11％
1987年［昭和62年］	22万1980円/m2	73万3818円/坪	+3.96％
1988年［昭和63年］	30万1731円/m2	99万7459円/坪	+10.77％
1989年［平成元年］	44万4027円/m2	146万7860円/坪	+26.52％
1990年［平成2年］	66万1235円/m2	218万5902円/坪	+48.62％
1991年［平成3年］	65万5144円/m2	216万5767円/坪	+1.64％
1992年［平成4年］	47万8574円/m2	158万2064円/坪	-19.31％
1993年［平成5年］	36万7107円/m2	121万3579円/坪	-12.19％
1994年［平成6年］	31万8956円/m2	105万4402円/坪	-4.86％
1995年［平成7年］	29万2017円/m2	96万5346円/坪	-2.99％
1996年［平成8年］	26万7346円/m2	88万3790円/坪	-4.16％
1997年［平成9年］	25万2490円/m2	83万4678円/坪	-2.71％
1998年［平成10年］	24万2031円/m2	80万0105円/坪	-2.28％
1999年［平成11年］	22万5101円/m2	74万4135円/坪	-5.10％
2000年［平成12年］	21万0095円/m2	69万4530円/坪	-4.85％
2001年［平成13年］	19万6472円/m2	64万9494円/坪	-4.99％
2002年［平成14年］	18万1158円/m2	59万8869円/坪	-6.62％
2003年［平成15年］	17万0202円/m2	56万2651円/坪	-7.82％
2004年［平成16年］	15万7923円/m2	52万2060円/坪	-7.57％
2005年［平成17年］	15万3729円/m2	50万8195円/坪	-5.22％
2006年［平成18年］	15万7748円/m2	52万1481円/坪	-0.95％
2007年［平成19年］	17万1536円/m2	56万7064円/坪	+2.20％
2008年［平成20年］	17万7640円/m2	58万7242円/坪	+1.16％
2009年［平成21年］	17万7363円/m2	58万6325円/坪	-3.13％
2010年［平成22年］	16万9137円/m2	55万9133円/坪	-3.89％
2011年［平成23年］	16万7054円/m2	55万2245円/坪	-2.35％
2012年［平成24年］	16万6091円/m2	54万9062円/坪	-1.60％
2013年［平成25年］	16万7065円/m2	55万2282円/坪	-1.09％
2014年［平成26年］	17万1850円/m2	56万8099円/坪	-0.22％
2015年［平成27年］	17万4727円/m2	57万7611円/坪	+0.03％
2016年［平成28年］	18万1232円/m2	59万9116円/坪	+0.60％
2017年［平成29年］	19万3045円/m2	63万8167円/坪	+1.11％
2018年［平成30年］	21万0306円/m2	69万5228円/坪	+1.85％
2019年［令和元年］	23万1696円/m2	76万5939円/坪	+2.60％
2020年［令和2年］	24万8680円/m2	82万2083円/坪	+1.44％
2021年［令和3年］	24万6246円/m2	81万4039円/坪	-0.72％
2022年［令和4年］	25万5873円/m2	84万5861円/坪	+0.30％
2023年［令和5年］	27万4572円/m2	90万7677円/坪	+1.30％
2024年［令和6年］	29万3661円/m2	97万0782円/坪	+2.51％

公示地価平均

年	公示地価平均	坪単価平均	変動率
1983年［昭和58年］	17万5762円/m2	58万1032円/坪
1984年［昭和59年］	18万7123円/m2	61万8591円/坪	+3.46％
1985年［昭和60年］	19万8011円/m2	65万4584円/坪	+2.88％
1986年［昭和61年］	21万1034円/m2	69万7635円/坪	+3.07％
1987年［昭和62年］	23万6989円/m2	78万3437円/坪	+3.79％
1988年［昭和63年］	31万0745円/m2	102万7256円/坪	+8.83％
1989年［平成元年］	45万6841円/m2	151万0219円/坪	+26.46％
1990年［平成2年］	69万3572円/m2	229万2800円/坪	+52.21％
1991年［平成3年］	77万2297円/m2	255万3050円/坪	+12.35％
1992年［平成4年］	58万3971円/m2	193万0484円/坪	-21.57％
1993年［平成5年］	43万5421円/m2	143万9409円/坪	-16.39％
1994年［平成6年］	36万1544円/m2	119万5186円/坪	-6.99％
1995年［平成7年］	33万0169円/m2	109万1468円/坪	-2.73％
1996年［平成8年］	30万2081円/m2	99万8615円/坪	-4.59％
1997年［平成9年］	28万4425円/m2	94万0249円/坪	-3.39％
1998年［平成10年］	27万2717円/m2	90万1543円/坪	-2.04％
1999年［平成11年］	25万0918円/m2	82万9483円/坪	-5.34％
2000年［平成12年］	23万4473円/m2	77万5117円/坪	-4.98％
2001年［平成13年］	21万9402円/m2	72万5296円/坪	-5.12％
2002年［平成14年］	20万2870円/m2	67万0645円/坪	-6.70％
2003年［平成15年］	19万2384円/m2	63万5981円/坪	-8.11％
2004年［平成16年］	17万8017円/m2	58万8487円/坪	-8.03％
2005年［平成17年］	17万0465円/m2	56万3523円/坪	-5.68％
2006年［平成18年］	17万2311円/m2	56万9626円/坪	-1.37％
2007年［平成19年］	18万5509円/m2	61万3254円/坪	+2.58％
2008年［平成20年］	19万5045円/m2	64万4777円/坪	+2.09％
2009年［平成21年］	18万9775円/m2	62万7356円/坪	-2.60％
2010年［平成22年］	18万0155円/m2	59万5553円/坪	-4.30％
2011年［平成23年］	17万9357円/m2	59万2917円/坪	-2.41％
2012年［平成24年］	17万8490円/m2	59万0049円/坪	-1.59％
2013年［平成25年］	18万0004円/m2	59万5057円/坪	-1.16％
2014年［平成26年］	18万8139円/m2	62万1948円/坪	-0.18％
2015年［平成27年］	19万0092円/m2	62万8404円/坪	+0.03％
2016年［平成28年］	19万4244円/m2	64万2131円/坪	+0.70％
2017年［平成29年］	20万4698円/m2	67万6689円/坪	+1.04％
2018年［平成30年］	21万8541円/m2	72万2450円/坪	+1.81％
2019年［平成31年］	24万0906円/m2	79万6384円/坪	+2.95％
2020年［令和2年］	26万6064円/m2	87万9552円/坪	+2.59％
2021年［令和3年］	26万2020円/m2	86万6182円/坪	-0.87％
2022年［令和4年］	26万8612円/m2	88万7975円/坪	+0.25％
2023年［令和5年］	28万4908円/m2	94万1847円/坪	+1.27％
2024年［令和6年］	30万2067円/m2	99万8571円/坪	+2.56％
2025年［令和7年］	33万1742円/m2	109万6668円/坪	+3.65％

基準地価平均

年	基準地価平均	坪単価平均	変動率
1983年［昭和58年］	14万4260円/m2	47万6893円/坪
1984年［昭和59年］	15万2908円/m2	50万5481円/坪	+3.08％
1985年［昭和60年］	16万0122円/m2	52万9329円/坪	+2.70％
1986年［昭和61年］	17万7265円/m2	58万6003円/坪	+3.14％
1987年［昭和62年］	20万9009円/m2	69万0939円/坪	+4.12％
1988年［昭和63年］	29万4099円/m2	97万2229円/坪	+12.45％
1989年［平成元年］	43万3391円/m2	143万2697円/坪	+26.57％
1990年［平成2年］	63万4392円/m2	209万7165円/坪	+45.47％
1991年［平成3年］	56万0274円/m2	185万2147円/坪	-7.12％
1992年［平成4年］	39万2033円/m2	129万5979円/坪	-17.47％
1993年［平成5年］	30万6655円/m2	101万3736円/坪	-8.64％
1994年［平成6年］	27万4367円/m2	90万7000円/坪	-2.97％
1995年［平成7年］	24万7310円/m2	81万7555円/坪	-3.28％
1996年［平成8年］	22万6644円/m2	74万9239円/坪	-3.66％
1997年［平成9年］	21万5704円/m2	71万3071円/坪	-1.93％
1998年［平成10年］	20万6922円/m2	68万4039円/坪	-2.57％
1999年［平成11年］	19万1565円/m2	63万3274円/坪	-4.79％
2000年［平成12年］	17万7929円/m2	58万8197円/坪	-4.68％
2001年［平成13年］	16万6215円/m2	54万9474円/坪	-4.81％
2002年［平成14年］	15万2248円/m2	50万3300円/坪	-6.52％
2003年［平成15年］	13万9292円/m2	46万0470円/坪	-7.43％
2004年［平成16年］	12万9923円/m2	42万9498円/坪	-6.93％
2005年［平成17年］	12万7740円/m2	42万2282円/坪	-4.50％
2006年［平成18年］	13万4962円/m2	44万6155円/坪	-0.29％
2007年［平成19年］	14万9514円/m2	49万4264円/坪	+1.58％
2008年［平成20年］	15万0853円/m2	49万8689円/坪	-0.28％
2009年［平成21年］	15万6647円/m2	51万7842円/坪	-4.03％
2010年［平成22年］	15万1042円/m2	49万9313円/坪	-3.23％
2011年［平成23年］	14万8153円/m2	48万9764円/坪	-2.26％
2012年［平成24年］	14万7044円/m2	48万6097円/坪	-1.63％
2013年［平成25年］	14万7187円/m2	48万6571円/坪	-0.99％
2014年［平成26年］	14万9383円/m2	49万3830円/坪	-0.27％
2015年［平成27年］	15万3536円/m2	50万7558円/坪	+0.04％
2016年［平成28年］	16万1934円/m2	53万5320円/坪	+0.47％
2017年［平成29年］	17万5256円/m2	57万9359円/坪	+1.22％
2018年［平成30年］	19万7097円/m2	65万1561円/坪	+1.93％
2019年［令和元年］	21万6924円/m2	71万7104円/坪	+2.04％
2020年［令和2年］	22万0795円/m2	72万9900円/坪	-0.38％
2021年［令和3年］	22万0945円/m2	73万0398円/坪	-0.47％
2022年［令和4年］	23万5437円/m2	77万8307円/坪	+0.38％
2023年［令和5年］	25万7992円/m2	85万2867円/坪	+1.34％
2024年［令和6年］	28万0177円/m2	92万6205円/坪	+2.42％

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