北海道

北海道の最新の地価動向

北海道の最新公示地価は平均9万3580円/m²（2025年［令和7年］）、坪単価では平均30万9358円/坪で、全国順位は14位／47都道府県です。前年からの変動率は+2.03％で、変動率の順位は15位／47都道府県です。

最新基準地価は平均4万8229円/m²（2024年［令和6年］）、坪単価では平均15万9437円/坪で、全国順位は19位／47都道府県です。前年からの変動率は+0.43％で、変動率の順位は17位／47都道府県です。

1983年（昭和58年）から42年分のデータがあり、公示地価の最高値は19万0671円/m²（1991年）、最安値は4万6483円/m²（2013年）で、両者の差異は4.10倍です。基準地価の最高値は8万0547円/m²（1991年）、最安値は2万7491円/m²（2013年）で、双方の差異は2.93倍です。

宅地の平均地価は3万9550円/m²、坪単価では13万0745円/坪、変動率は+5.81％です（2024年）。商業地の平均地価は16万5157円/m²、坪単位では54万5976円/坪、変動率は+8.84％です（2024年）。

北海道の中で土地が高いのは、札幌市（22万0320円/m²）、倶知安町（10万7125円/m²）、千歳市（5万8865円/m²）、函館市（5万1175円/m²）、北広島市（4万8575円/m²）です。北海道の中で土地が低額なのは、音威子府村（1410円/m²）、西興部村（1430円/m²）、滝上町（1700円/m²）、初山別村（1850円/m²）、上砂川町（1866円/m²）です。

北海道の地価の傾向と理由

北海道の地価の傾向と背景

北海道ではバブル経済崩壊に伴う地価の下落傾向が1992年［平成4年］から続いていました。特に1997年［平成9年］には都市銀行の北海道拓殖銀行が経営破綻し、北海道経済に深刻なダメージをもたらしました。札幌市は2006年［平成18年］より公示地価も基準地価もプラスに転じましたが、2008年［平成20年］に発生したリーマンショックにより再び下落傾向に転じました。2012年［平成24年］からのアベノミクスによる金融緩和政策や、住宅ローン減税、インバウンド経済の活況化により、札幌市は2013年［平成25年］基準地価より上昇傾向に転じ、北海道の公示地価平均は2017年［平成29年］より上昇傾向に転じました。倶知安町（ニセコ観光圏）は外国資本によるリゾート開発投資が盛んであり、力強い地価上昇を続けており、2018年［平成30年］から2021年［令和3年］にかけては公示地価上昇率が日本1位となりました。外国人観光客の増加によるインバウンド経済の活況もあり、札幌市の地価も力強い上昇を続けています。インバウンド経済は2020年［令和2年］に発生した新型コロナウイルス禍により北海道も落ち込みましたが、2023年［令和5年］には入国制限緩和により外国人観光客数は急速に回復を見せています。コロナ禍を受けてのテレワーク需要により札幌市近郊の市の住宅需要が増しており、2023年［令和5年］公示地価ランキングにおいては北海道の市が全国1位から6位を独占しました（1位 北広島市、2位 江別市、3位 恵庭市、4位 石狩市、5位 千歳市、6位 札幌市）。特に北広島市はプロ野球 北海道日本ハムファイターズの新本拠地「エスコンフィールドHOKKAIDO」を含む総合施設「北海道ボールパークFビレッジ」が2023年［令和5年］に開業し、経済効果への期待から2021年［令和3年］基準地価より上昇率が全国1位となっています。一方で、炭鉱産業が衰退したエリアや、農業を中心としたエリアでは、多くの自治体で人口減少に歯止めがかからず、それに伴い地価も下落を続けています。このように北海道では地価上昇エリアと下落エリアの二極化現象が起こっています。

札幌市の地価の傾向と背景

札幌市の地価はバブル経済崩壊後の1992年［平成4年］より下落傾向が続いていました。全国的な雇用調整や不良債権処理の進展による景気回復により、札幌市の地価平均は2006年［平成18年］より上昇傾向に転じました。しかしわずか2年後にリーマンショックが発生。翌2009年［平成21年］より再び地価平均は下落基調に転じました。団塊ジュニア世代を中心とした住宅需要の増加により、2014年［平成26年］より再び札幌市の地価は上昇基調に転じました。以後、利便性の高いエリアのマンション需要の活性化や、インバウンド経済の隆盛により、札幌市の地価は力強い上昇を続けています。2020年［令和2年］に起きた新型コロナウイルス禍により観光業は苦境に立たされましたが、行政による旅行支援政策もあり、地価の上昇傾向は止まりませんでした。コロナ禍のテレワークによる就業形態の変化は住宅需要を喚起し、地下鉄沿線の白石区や、割安感のある厚別区、清田区、手稲区の住宅地需要が増し、2022年［令和4年］より地価が大きく上昇しています。2023年［令和5年］には外国人観光客数も回復し始め、商業の活性化が期待されます。札幌市の中心部にはタワーマンションが続々と建設され、札幌駅を中心としたエリアで再開発が進み、すすきの地区でも商業施設「ススキノラフィラ」が「COCONO SUSUKINO（ココノ ススキノ）」に建て替わります。北海道新幹線の新函館北斗駅－札幌駅間が2030年度末に開業予定となっています。

北海道新幹線

北海道新幹線は2016年［平成28年］3月26日に新青森駅－新函館北斗駅間が開業しました。停車駅は新青森駅（青森県青森市）、奥津軽いまべつ駅（おくつがるいまべつえき／青森県東津軽郡今別町）、木古内駅（きこないえき／北海道上磯郡木古内町）、新函館北斗駅（北海道北斗市）です。津軽海峡の通過には青函トンネルを通ります。北海道新幹線開通に伴い、渡島大野駅が新函館北斗駅に改称しました。また、JR江差線 木古内駅－五稜郭駅間が道南いさりび鉄道に移管されました。2016年以降、北海道新幹線開業により道南地域への観光客が増加したことが確認されています。特に沿線である東北地方と関東地方からの国内観光客が増加しました。北海道新幹線は2030年度末に新函館北斗駅－札幌駅間が開業予定となっています。停車駅は新函館北斗駅、新八雲駅（仮称／二海郡八雲町）、長万部駅（おしゃまんべえき／山越郡長万部町）、倶知安駅（くっちゃんえき／虻田郡倶知安町）、新小樽駅（仮称／小樽市）、札幌駅（札幌市）です。北海道の中心都市である札幌市に接続すれば、北海道と東北地方・関東地方のつながりがより密接になり、観光やビジネスでの往来の活性化が見込まれ、大きな経済波及効果が期待されています。また、近年外国人客が多く訪れるニセコ地区に新幹線駅（倶知安駅）が誕生するため、周辺地域のインバウンド客の増加も期待されます。

ニセコ地域、外資の投資が活発

ニセコ地域のスキーリゾート地には外資系企業の投資が相次いでおり、地価の上昇傾向が続いています。ここでいう「ニセコ」とは、虻田郡ニセコ町だけでなく、虻田郡倶知安町も含む広義の「ニセコ地域」のことです。特に倶知安町の地価の上昇率は凄まじく、基準地価の平均は2017年［平成29年］から2020年［令和2年］にかけて4年連続で全国1位を記録、公示地価の平均は2018年［平成30年］から2021年［令和3年］にかけて4年連続で全国1位を記録しました。

冬季オリンピック招致活動

札幌市は2030年冬季オリンピック・パラリンピックの招致活動を行っています。1972年［昭和47年］に札幌オリンピックが開催されており、2度目の開催を目指しています。2013年［平成25年］に上田文雄札幌市長（当時）が2026年冬季オリンピック・パラリンピックの招致検討を表明し、2014年［平成26年］に市議会で可決され、招致を正式に表明しました。招致スローガンは「世界が驚く、冬にしよう。」です。また、大会コンセプトとしてSDGs（持続可能な開発目標）やダイバーシティ（多様性）が重視されています。オリンピックのために新しい施設を建設することはなく、既存の設備の改修にとどめるとしています。スピードスケートの競技会場は帯広市の施設を、ボブスレーとリュージュの競技会場は長野県長野市の施設を活用するプランです。オリンピックを開催することで札幌市の魅力を増し、市民が誇れる街にすると共に、国内外から訪れたいと思われる街にすることを目標にしています。また、オリンピック開催に伴う経済波及効果も大きく期待されています。開催が決定すれば地価上昇にも影響があると予想されます。当初は2026年大会の招致を目指していましたが、現在は2034年大会以降が照準となっており、迷走している感は否めません。まず、2018年［平成30年］に北海道胆振東部地震が発生。震災の復興や、北海道新幹線の札幌延伸を考慮し、招致活動は2026年大会から2030年大会へと変更となりました。その後、オリンピック招致に反対する声が増す出来事が次々に起こりました。市民はコロナ禍を経験し、2023年［令和5年］には物価高により生活は苦しさを増しています。オリンピックに予算を投じるより生活の改善を求める声が根強く存在しているのです。2021年［令和3年］に行われた東京オリンピックは「コンパクト五輪」をコンセプトに掲げていたものの、当初のプランを遥かに上回る予算が投じられる結果となりました。コロナ禍により無観客開催を余儀なくされ、盛り上がりに欠けました。開会式の演出のチープさも大きな批判を浴びました。さらにはスポンサー契約をめぐる汚職が次々と発覚し、逮捕者もでました。このような東京オリンピックの不成功や不祥事が、札幌オリンピック招致活動へ懐疑をもたらしているのです。そのため、2023年10月、札幌市とJOC（日本オリンピック委員会）は2030年大会の招致の断念を表明したのです。

ラピダス千歳工場

世界的な半導体不足と需要の高まりのなか、2023年［令和5年］、半導体メーカーのRapidus（ラピダス）株式会社が最先端半導体工場の建設予定地に千歳市を選定しました。ラピダスは日本国内で最先端半導体の製造をめざす企業であり、トヨタ自動車、デンソー、ソニーグループ、NTT、NEC、ソフトバンク、キオクシア、三菱UFJ銀行の8社による出資により2022年［令和4年］に設立されました。同年、ラピダスはIBMと共同開発パートナーシップを締結しました。ラピダスとIBMは2nm世代の半導体開発を共同で行い、千歳工場に導入する予定です。ラピダスの小池淳義代表取締役社長は千歳市の水、電力、自然環境を高く評価し、工場で働く研究者や従業員が生活する場としても充実した環境が整っていると評価しています。今後は政府の承認を得た上で千歳市とも協議を進めていく予定です。北海道の鈴木直道知事も歓迎の意向を示しており、最先端工場の建設にともなう周辺波及効果も期待されます。

GX推進コンソーシアム「Team Sapporo-Hokkaido」

2023［令和5年］年6月23日、北海道にGX（グリーントランスフォーメーション）投資を呼び込むための産学官金連携のコンソーシアムが発足しました。GXとは、経済システム全体を脱炭素のクリーンエネルギーに転換する取り組みのことです。GX推進コンソーシアム「Team Sapporo-Hokkaido」の構成機関は札幌市、北海道、北海道大学、道経連、北海道商工会議所連合会、北洋銀行、ほくほくファイナンシャルグループ、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、日本政策投資銀行、札幌証券取引所、北海道電力、北海道ガス、脱炭素化支援機構、金融庁、北海道財務局、経済産業省、北海道経済産業局、環境省、環境省北海道地方環境事務所です。GX投資のために30～40兆円の資金を集めるとしています。

北海道で行われた不動産取引価格（土地のみ）

北海道の地価　過去の推移

総平均 （公示地価、基準地価の総平均）

年	地価平均	坪単価平均	変動率
1983年［昭和58年］	3万9180円/m2	12万9521円/坪
1984年［昭和59年］	4万1403円/m2	13万6872円/坪	+2.48％
1985年［昭和60年］	4万6087円/m2	15万2355円/坪	+1.53％
1986年［昭和61年］	5万0575円/m2	16万7191円/坪	+0.67％
1987年［昭和62年］	5万5958円/m2	18万4985円/坪	+0.04％
1988年［昭和63年］	6万6924円/m2	22万1237円/坪	+0.71％
1989年［平成元年］	8万2653円/m2	27万3235円/坪	+3.37％
1990年［平成2年］	10万2801円/m2	33万9841円/坪	+7.53％
1991年［平成3年］	12万3957円/m2	40万9775円/坪	+8.28％
1992年［平成4年］	11万6856円/m2	38万6302円/坪	-0.63％
1993年［平成5年］	10万7834円/m2	35万6476円/坪	-1.47％
1994年［平成6年］	9万3524円/m2	30万9171円/坪	-1.86％
1995年［平成7年］	8万2213円/m2	27万1781円/坪	-1.54％
1996年［平成8年］	7万4251円/m2	24万5459円/坪	-1.32％
1997年［平成9年］	6万9399円/m2	22万9420円/坪	-1.08％
1998年［平成10年］	6万5028円/m2	21万4970円/坪	-1.33％
1999年［平成11年］	5万8767円/m2	19万4273円/坪	-3.73％
2000年［平成12年］	5万3765円/m2	17万7738円/坪	-3.42％
2001年［平成13年］	5万0969円/m2	16万8494円/坪	-2.90％
2002年［平成14年］	4万8060円/m2	15万8878円/坪	-3.61％
2003年［平成15年］	4万5102円/m2	14万9099円/坪	-4.38％
2004年［平成16年］	4万2614円/m2	14万0874円/坪	-4.61％
2005年［平成17年］	4万1166円/m2	13万6089円/坪	-4.24％
2006年［平成18年］	4万1347円/m2	13万6686円/坪	-3.20％
2007年［平成19年］	4万3674円/m2	14万4378円/坪	-1.48％
2008年［平成20年］	4万6533円/m2	15万3829円/坪	-1.41％
2009年［平成21年］	4万4187円/m2	14万6074円/坪	-3.96％
2010年［平成22年］	4万1261円/m2	13万6403円/坪	-5.06％
2011年［平成23年］	3万9391円/m2	13万0218円/坪	-4.61％
2012年［平成24年］	3万8200円/m2	12万6282円/坪	-3.73％
2013年［平成25年］	3万7885円/m2	12万5242円/坪	-2.79％
2014年［平成26年］	3万8564円/m2	12万7486円/坪	-1.65％
2015年［平成27年］	3万8941円/m2	12万8730円/坪	-1.44％
2016年［平成28年］	4万1079円/m2	13万5801円/坪	-0.71％
2017年［平成29年］	4万3432円/m2	14万3579円/坪	-0.41％
2018年［平成30年］	4万6545円/m2	15万3868円/坪	+0.03％
2019年［令和元年］	5万0420円/m2	16万6680円/坪	+0.70％
2020年［令和2年］	5万4952円/m2	18万1660円/坪	+1.38％
2021年［令和3年］	5万6705円/m2	18万7455円/坪	+0.76％
2022年［令和4年］	6万0134円/m2	19万8790円/坪	+2.92％
2023年［令和5年］	6万5934円/m2	21万7966円/坪	+4.86％
2024年［令和6年］	7万1420円/m2	23万6102円/坪	+2.86％

公示地価平均

年	公示地価平均	坪単価平均	変動率
1983年［昭和58年］	5万7897円/m2	19万1397円/坪
1984年［昭和59年］	6万0353円/m2	19万9515円/坪	+2.80％
1985年［昭和60年］	6万4060円/m2	21万1770円/坪	+2.08％
1986年［昭和61年］	6万8935円/m2	22万7887円/坪	+1.09％
1987年［昭和62年］	7万7163円/m2	25万5085円/坪	+0.41％
1988年［昭和63年］	9万5781円/m2	31万6632円/坪	+0.78％
1989年［平成元年］	11万7620円/m2	38万8827円/坪	+4.41％
1990年［平成2年］	14万5685円/m2	48万1606円/坪	+8.77％
1991年［平成3年］	19万0671円/m2	63万0319円/坪	+14.94％
1992年［平成4年］	18万0668円/m2	59万7251円/坪	-0.23％
1993年［平成5年］	16万4021円/m2	54万2221円/坪	-2.39％
1994年［平成6年］	12万7272円/m2	42万0735円/坪	-2.97％
1995年［平成7年］	10万5646円/m2	34万9245円/坪	-2.10％
1996年［平成8年］	9万4893円/m2	31万3696円/坪	-1.71％
1997年［平成9年］	8万6692円/m2	28万6586円/坪	-1.45％
1998年［平成10年］	8万1030円/m2	26万7870円/坪	-1.42％
1999年［平成11年］	7万3815円/m2	24万4017円/坪	-4.58％
2000年［平成12年］	6万6344円/m2	21万9322円/坪	-4.44％
2001年［平成13年］	6万3199円/m2	20万8923円/坪	-3.27％
2002年［平成14年］	5万9523円/m2	19万6770円/坪	-4.16％
2003年［平成15年］	5万5739円/m2	18万4263円/坪	-5.18％
2004年［平成16年］	5万2597円/m2	17万3875円/坪	-5.30％
2005年［平成17年］	5万0889円/m2	16万8228円/坪	-4.84％
2006年［平成18年］	5万0155円/m2	16万5802円/坪	-3.41％
2007年［平成19年］	5万2941円/m2	17万5013円/坪	-1.05％
2008年［平成20年］	5万6655円/m2	18万7289円/坪	-0.71％
2009年［平成21年］	5万3923円/m2	17万8260円/坪	-3.81％
2010年［平成22年］	5万0241円/m2	16万6088円/坪	-5.38％
2011年［平成23年］	4万8500円/m2	16万0331円/坪	-4.83％
2012年［平成24年］	4万6950円/m2	15万5206円/坪	-3.76％
2013年［平成25年］	4万6483円/m2	15万3663円/坪	-2.75％
2014年［平成26年］	4万7810円/m2	15万8051円/坪	-1.14％
2015年［平成27年］	4万8293円/m2	15万9648円/坪	-0.97％
2016年［平成28年］	5万0659円/m2	16万7468円/坪	-0.04％
2017年［平成29年］	5万3074円/m2	17万5452円/坪	+0.20％
2018年［平成30年］	5万6351円/m2	18万6287円/坪	+0.62％
2019年［平成31年］	6万1641円/m2	20万3774円/坪	+1.35％
2020年［令和2年］	6万8140円/m2	22万5258円/坪	+2.75％
2021年［令和3年］	6万9970円/m2	23万1308円/坪	+1.23％
2022年［令和4年］	7万3950円/m2	24万4465円/坪	+3.92％
2023年［令和5年］	8万1161円/m2	26万8301円/坪	+6.76％
2024年［令和6年］	8万8301円/m2	29万1904円/坪	+4.61％
2025年［令和7年］	9万3580円/m2	30万9358円/坪	+2.03％

基準地価平均

年	基準地価平均	坪単価平均	変動率
1983年［昭和58年］	2万8255円/m2	9万3406円/坪
1984年［昭和59年］	3万0118円/m2	9万9566円/坪	+2.28％
1985年［昭和60年］	3万4806円/m2	11万5062円/坪	+1.17％
1986年［昭和61年］	3万8743円/m2	12万8079円/坪	+0.40％
1987年［昭和62年］	4万2293円/m2	13万9814円/坪	-0.19％
1988年［昭和63年］	4万8329円/m2	15万9765円/坪	+0.67％
1989年［平成元年］	6万0020円/m2	19万8415円/坪	+2.67％
1990年［平成2年］	7万4828円/m2	24万7367円/坪	+6.74％
1991年［平成3年］	8万0547円/m2	26万6273円/坪	+4.02％
1992年［平成4年］	7万4300円/m2	24万5620円/坪	-0.88％
1993年［平成5年］	7万0424円/m2	23万2807円/坪	-0.86％
1994年［平成6年］	6万3959円/m2	21万1435円/坪	-1.09％
1995年［平成7年］	5万8340円/m2	19万2860円/坪	-1.04％
1996年［平成8年］	5万3221円/m2	17万5938円/坪	-0.92％
1997年［平成9年］	5万1608円/m2	17万0605円/坪	-0.69％
1998年［平成10年］	4万8516円/m2	16万0386円/坪	-1.23％
1999年［平成11年］	4万2964円/m2	14万2030円/坪	-2.86％
2000年［平成12年］	4万0380円/m2	13万3487円/坪	-2.36％
2001年［平成13年］	3万7955円/m2	12万5474円/坪	-2.51％
2002年［平成14年］	3万5863円/m2	11万8557円/坪	-3.02％
2003年［平成15年］	3万3783円/m2	11万1681円/坪	-3.54％
2004年［平成16年］	3万1991円/m2	10万5758円/坪	-3.88％
2005年［平成17年］	3万0682円/m2	10万1430円/坪	-3.59％
2006年［平成18年］	3万1502円/m2	10万4140円/坪	-2.98％
2007年［平成19年］	3万3338円/m2	11万0210円/坪	-1.96％
2008年［平成20年］	3万4035円/m2	11万2513円/坪	-2.27％
2009年［平成21年］	3万1546円/m2	10万4285円/坪	-4.15％
2010年［平成22年］	2万9653円/m2	9万8027円/坪	-4.65％
2011年［平成23年］	2万8378円/m2	9万3811円/坪	-4.34％
2012年［平成24年］	2万7622円/m2	9万1314円/坪	-3.68％
2013年［平成25年］	2万7491円/m2	9万0880円/坪	-2.83％
2014年［平成26年］	2万7682円/m2	9万1511円/坪	-2.25％
2015年［平成27年］	2万7933円/m2	9万2342円/坪	-1.99％
2016年［平成28年］	2万9195円/m2	9万6513円/坪	-1.50％
2017年［平成29年］	3万1206円/m2	10万3162円/坪	-1.19％
2018年［平成30年］	3万3716円/m2	11万1459円/坪	-0.74％
2019年［令和元年］	3万5396円/m2	11万7014円/坪	-0.16％
2020年［令和2年］	3万7294円/m2	12万3288円/坪	-0.47％
2021年［令和3年］	3万8768円/m2	12万8159円/坪	+0.12％
2022年［令和4年］	4万1265円/m2	13万6415円/坪	+1.56％
2023年［令和5年］	4万5015円/m2	14万8812円/坪	+2.26％
2024年［令和6年］	4万8229円/m2	15万9437円/坪	+0.43％

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