借地借家法（借家）
借地借家法（借家）の適用
建物の賃貸借契約
ただし、一時使用を目的とすることが明らかなら、借地借家法は適用されず、民法の賃貸借が適用される
借家における2者
・賃貸人
・賃借人（＝借家人）
賃借人の権利
→賃借権（＝借家権）
無効となる特約
借地借家法に違反し、賃借人に不利な特約は、無効になる
存続期間
2パターン
・期間の定めがある賃貸借契約
・期間の定めがない賃貸借契約
存続期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない賃貸借契約とみなされる★
（バカな大家がそういう契約をしてしまった場合）
覚え方
バカであることのペナルティはでかい。バカだと「期間の定めがない賃貸借契約」になってしまう！
契約の最長期間
・制限なし
※民法では50年だが、借地借家法の借家では適用されない
借家契約の終了と更新
期間の定めがある賃貸借契約
終了
・契約期間が満了すると、原則として、賃貸借契約は終了する
合意更新
・当事者間で更新する合意
法定更新
・当事者間で更新する合意がなくても、次のいずれかの場合、従前と同じ条件（ただし期間の定めはなくなる）で更新したものとみなされる
1．賃貸人または賃借人が、期間満了の1年前から6ヵ月前までに、更新拒絶の通知をしなかったとき
2．更新拒絶の通知をしたが、期間満了後も賃借人が使用しつづけ、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったとき
賃貸人が更新拒絶をするには、正当事由が必要となる
※立場の弱い賃借人を守るため、大家による更新拒絶はほぼ認められない
正当事由の判断材料
・立退料を払うかどうか
法定更新後の存続期間
→期間の定めがない賃貸借契約として扱われる
期間の定めがない賃貸借契約
解約
・賃借人は正当事由がなくても解約申し入れができ、申し入れから3ヵ月経過後に契約終了
・賃貸人からの解約申し入れには正当事由が必要であり、申し入れから6ヵ月経過後に契約終了
↓
6ヵ月経過後も賃借人が使用しつづけ、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、従前と同じ条件で更新したものとみなされる
※
解約期間：解約申し入れ～契約終了の期間。3ヵ月 or 6ヵ月
整理
期間の定めがある／ない
延長
・ある：更新
・ない：何もしなければいつまでも
やめたいとき
・ある：更新拒絶の通知
・ない：解約申し入れ
原則として契約終了
・ある：契約期間が満了
・ない：解約期間が経過
法定更新（賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったとき）
・ある：○
・ない：○
◇更新拒絶の通知／解約申し入れ
更新拒絶の通知
・賃貸人：1年前から6ヵ月前までに更新拒絶。かつ正当事由が必要
・賃借人：1年前から6ヵ月前までに更新拒絶
解約申し入れ
・賃貸人：解約申し入れから6ヵ月経過後に契約終了。かつ正当事由が必要
・賃借人：解約申し入れから3ヵ月経過後に契約終了
◇「期間の定めがない賃貸借契約」に転じる場合
・存続期間を1年未満とする建物の賃貸借
・法定更新
1．賃貸人または賃借人が、期間満了の1年前から6ヵ月前までに、更新拒絶の通知をしなかったとき
2．更新拒絶の通知をしたが、期間満了後も賃借人が使用しつづけ、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったとき
↓
つまり、バカな大家と法定更新では「期間の定めがない賃貸借契約」に転じる
転借人の保護
・賃貸人
・賃借人（＝転貸人）
・転借人
↓
賃貸人－賃借人の賃貸借契約が終了すると、転借人は建物の明け渡しを迫られる
↓
以下の方法で保護
1．正当事由の考慮
賃貸人が賃貸借契約の更新拒絶の通知、または解約申し入れをするとき、正当事由の有無の判断材料として、転借人の事情も考慮される
2．法定更新の適用
契約期間満了後、または解約期間経過後、転借人が使用を続けているとき、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、従前と同じ条件で更新したものとみなされる
3．転借人への通知
期間満了または解約申し入れで契約が終了するとき、賃貸人は転借人に、賃貸借契約が終了することを通知しなければ、契約の終了を転借人に対抗できない
↓
転貸借は、賃貸人が転借人に通知してから6ヵ月後に終了する
※民法と異なる
◇裏を返せば
転借人、たいして保護されてない…
以下の場合は、賃貸人の通知から6ヵ月後に終了しちゃう
・賃借人（＝転貸人）が賃貸借契約の更新拒絶の通知、または解約申し入れをするとき
・賃借人（＝転貸人）に更新する気がなく期間満了するとき
転借するのはやめておこう
◇整理：民法と借地借家法を合わせた、転借人の扱い
賃借人の債務不履行による契約解除 →転貸借も当然に終了
（賃借人の代わりに賃料を払う機会も与えられない）
賃貸人－賃借人による合意解除 →転借権は継続
賃貸人が賃貸借契約の更新拒絶・解約 →正当事由の判断材料として転借人も考慮される
期間満了・解約 →賃貸人が転借人に通知してから6ヵ月後に終了
（正当事由が認められて更新拒絶・解約。または賃借人から更新拒絶・解約。または円満で期間満了）
◇整理：終了
賃貸借の終了
・期間の定めがある
・契約期間が満了
・期間の定めがない
・賃借人が解約申し入れ：解約申し入れから3ヵ月
・賃貸人が解約申し入れ：解約申し入れから6ヵ月
転貸借の終了
・賃貸人が通知：通知から6ヵ月
借賃の増額／減額
借賃の増額
賃貸人は増額を請求できる
・裁判が確定するまで、賃借人は自分が妥当だと思う借賃を払えばよい
・裁判が確定したら、足りなかった分を利息を付けて払わなければならない
一定期間借賃を増額しない特約は有効
借賃の減額
賃借人は減額を請求できる
・裁判が確定するまで、賃貸人は自分が妥当だと思う借賃を請求できる
・裁判が確定したら、もらい過ぎてた分を利息を付けて返還しなければならない
一定期間借賃を減額しない特約は無効
（賃借人の保護）
その他
建物が売却された場合の対抗
賃貸人が建物を新所有者に売却した場合、賃借人は新所有者に賃借権を対抗（主張）できるか？
【民法】賃借権を登記していれば対抗できる
※実際にはほとんど登記されていない
【借地借家法】建物に入居していれば対抗できる
→こっちが適用
造作買取請求権
賃借人が、賃貸人の同意を得て取り付けたエアコンなどを、契約終了時に、時価で買いとるよう賃貸人に請求できる権利
・転借人も、賃貸人に対して造作買取請求権を行使できる
・造作買取請求権を認めない特約は有効
ただし、賃借人の債務不履行で契約解除された場合、造作買取請求権は認められない
内縁の妻の賃借権の承継
原則
・居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡したとき、内縁の妻（内縁の夫も）は、賃借権を承継する
例外
・内縁の妻が、死亡を知ったときから1ヵ月以内に、賃貸人に反対の意思を示せば、承継は起こらない
・内縁の妻が賃借権を承継しない特約は有効
借地上の建物の賃借人の保護
・土地の賃貸人：土地を貸してる
・土地の賃借人：借りた土地に建物を建て、建物を賃貸した
・建物の賃借人：建物を賃借
借地権の期間が満了すると、建物の賃借人は土地を明け渡さないといけなくなる
↓
建物の賃借人が、借地権の期間が満了することを、満了1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人がそれを知った日から1年を超えない範囲で、土地の明け渡しの猶予期間を与えることができる
（定期借地権でも該当）
特殊な借家契約
特殊な借家契約とは
期間はあるが更新のない建物賃貸借契約
特殊な借家契約
・定期建物賃貸借
・取壊し予定建物の賃貸借
定期建物賃貸借
考え方
・海外出張に行ってる間マイホームを貸し、帰国したらまたマイホームに住みたい場合など
・マンションの一室も対象
・更新という概念がない
契約の更新がなく（できず）、期間が満了したら契約終了
要件
・契約を公正証書等の書面でする
※かならずしも公正証書でなくてもよい。とにかく書面が必要
・賃貸人が、あらかじめ賃借人に、更新がない旨を書面を交付して説明すること
・書面交付も説明も必要
・書面は、賃貸借契約書とは別の書面でなければならない★
・賃貸人が説明を怠ると、更新がない定めは無効となる
契約の内容
1．契約の更新がない
2．期間を1年未満にすることができる
3．借賃の増減請求を認めない特約は有効
→減額請求を認めない特約も有効
4．造作買取請求権を認めない特約は有効
契約の終了
・期間が1年以上である場合、賃貸人は、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に、賃借人に対して契約が終了する旨を通知しなければならない
・通知期間（1年前から6ヵ月前までの間）経過後に通知した場合は、通知の日から6ヵ月経過後に契約が終了する（延長されるということ）
賃借人による中途解約
・居住用建物（床面積200m2未満の建物に限る）の賃貸借の場合、やむを得ない場合、賃借人は、解約申し入れをできる
→この場合、解約申し入れから1ヵ月経過後に契約終了
※中途解約ができるのは、あくまで賃借人だけ！ 賃貸人が中途解約できる仕組みは存在しない
※床面積は、マンションの一室なら一室の床面積と思われる
再契約
・双方が合意すれば再契約は可能
※あくまで「再契約」。更新という概念は定期建物賃貸借に存在しない
◇賃貸人が通知しないまま期間満了
賃貸人が通知しないまま期間満了したけど、賃借人が住み続けているという場合も、賃貸人が通知すれば、通知の日から6ヵ月経過後に契約が終了する
◇まとめ
普通の賃貸借契約との違い
・更新という概念がない
・契約を公正証書等の書面で交付し、説明しなければならない
・期間を1年未満にすることができる
・減額請求を認めない特約も有効
・通知期間（1年前から6ヵ月前までの間）経過後に通知した場合は、通知の日から6ヵ月経過後に契約が終了する
・賃借人が解約申し入れ：解約申し入れから1ヵ月で契約終了
取壊し予定建物の賃貸借
法令または契約によって、一定期間経過後に建物を取り壊すことが明らかな場合、建物を取壊すときに契約が終了する建物賃貸借契約
→更新という概念がない
要件
・建物を取壊すときに契約が終了する旨の特約は、書面によって行う必要がある
