債務不履行
債務不履行の全体像
契約してない
・売主に責任あり：不法行為
引き渡し前
・売主に責任あり：債務不履行
・売主に責任なし：危険負担
引き渡し後
・売主に責任あり：契約不適合
・売主に責任なし：契約不適合
買主の対抗手段
・解除：契約後すべてで可能（債務不履行、危険負担、契約不適合）
・損害賠償請求（売主に責任ある場合のみ）
・追完請求（引き渡し後）
・代金減額請求（引き渡し後）
※試験対策上は↑上記の理解でよい。厳密に言えば、契約不適合は債務不履行の一種らしい。宅建レベルではそこまで考えなくていい
◇買主の対抗手段：ケース別
不法行為
・損害賠償請求
債務不履行
・解除
・損害賠償請求
危険負担
・解除
契約不適合
・解除
・損害賠償請求（売主に責任ある場合）
・追完請求
・代金減額請求
債務不履行
債務不履行
・履行不能（債務者に責任あり）
・履行遅滞
履行不能と責任
履行不能で
・債務者に責任あり→債務不履行
・債務者に責任なし→危険負担
※両者とも債権者は無催告解除できる
・債権者に責任あり→債権者は無催告解除できない
履行不能による債務不履行の成立要件
・履行が不可能
・債務者の責任による
不可抗力（天変地異など）なら債務不履行とならない（→危険負担）
履行遅滞による債務不履行の成立要件
・履行期を過ぎた
・債務者の責任による
・履行が可能
・履行しないことが違法
債務者が同時履行の抗弁権をもつ場合、履行期を過ぎても債務不履行とならない
※同時履行の抗弁権：契約者双方のうち片方が履行を提供するまで、もう片方は履行を拒める
金銭債務の特則
・履行不能はない（履行遅滞だけ）
・不可抗力を抗弁できない
・債権者は損害を証明する必要がない
債務不履行されたときに債権者がとれる手段
・解除
・損害賠償請求
※危険負担には損害賠償請求できない
危険負担
債務者に責任がないけど債務不履行になった場合、債権者は債務の履行を拒絶できる。解除もできる
（例：関東大震災で燃えた）
危険負担の要件
・契約後、引き渡し前
・双方に責任がない
・履行不能
契約不適合
契約不適合責任とは
契約違反はやり直せ！
イヤなら値引きしろ！
契約書が重要
買主が事前に知っていても、契約書に告知していなかったら契約不適合責任の対象となる
例
内見のとき壁紙が破れてるのに気づいた（買主は事前に知った）。契約して引き渡されたら壁紙が破れたまま。契約書には「壁紙が破れてるけど直しません」とは書かれていない。売主は責任を負う
契約不適合
・種類・品質が契約不適合
・数量・権利が契約不適合
◇例
品質
・契約にはない欠陥があった
数量
・面積が契約より小さかった
権利
・土地の一部が売主のものではなく、買主がその部分を取得できなかった
・土地に第三者の賃借権が設定されていて、買主が思うように土地を使えない
責任追及期間
種類・品質が契約不適合
→買主は契約不適合を知ってから1年以内に売主に通知しなければならない
数量・権利が契約不適合
→期間制限なし。消滅時効が成立するまでは買主は責任追及できる
・主観的起算点：買主が権利を行使できることを知った時から5年
・客観的起算点：権利を行使できた時から10年
◇例外
売主が引き渡し時に不適合を知っていたら、通知は買主が知ってから1年を超えてもよい
◇期間制限
「1年以内に」は期間制限と呼ぶ。時効とは異なる
責任追及
・解除
・損害賠償請求（売主に責任ある場合）
・追完請求
・代金減額請求
知ってから1年以内に通知した場合
・解除
・損害賠償請求
・追完請求
・代金減額請求
上記は時効が成立するまで請求権がある
・主観的起算点：買主が権利を行使できることを知った時から5年
・客観的起算点：権利を行使できた時から10年
知ってから1年以内に通知しなかった場合
下記の権利はすべて消える
・解除
・損害賠償請求
・追完請求
・代金減額請求
契約不適合責任を負わない旨の特約
契約不適合責任を負わない旨の特約は有効
ただし、宅建業者が自ら売主となり、買主は宅建業者でない場合、契約不適合責任を負わない特約は無効になる
※
・35条では説明不要
・37条では、定めがあれば記載必要。定めがなければ記載不要
解除
解除3種
・催告による解除
・無催告解除
・手付解除
催告による解除の要件
・履行遅滞の場合、債権者は債務者に相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないと解除できる
※債務者に責任のない履行遅滞でも債権者は解除できる
無催告解除の要件
次のいずれかの場合
1．履行不能
※債務者に責任のない履行不能（危険負担）でも債権者は解除できる
2．定期行為
例：クリスマスケーキをクリスマスに持ってこなかった
3．債務者が履行の拒絶を明確にしたとき
4．
5．
なお、債務不履行が債権者の責任のときは解除できない
解除の方法
・債務者に対する意思表示
※債務者の承諾は不要
・一度解除の意思表示をすると撤回できない
・全員から、または全員に対して
解除の効果
・契約は最初からなかったことになる
・原状回復義務
・同時履行
・現金：利息も付けて返す
・建物：賃料収入も返す
・契約を解除しても、損害賠償請求はできる
手付解除
手付とは
売買契約締結の際、買主から売主に渡す金銭等
いわゆる手付金
注意
「解約」「解除」は、契約の解除である
契約したあとの話
買受けの申込みの撤回は、手付は関係ないので注意
解約手付による解除
買主から解除する場合：買主は手付を放棄することで契約を解除できる
売主から解除する場合：売主は手付の倍額を渡すことで契約を解除できる
※解約手付による解除の場合、買主は手付放棄、売主は手付倍返しとなり、それ以上に損害賠償請求はできない
手付による解除の時期
相手方が履行に着手するまでの間に限られる
・例：買主が代金を持って売主のもとへ出発してしまうと、売主は手付による解除はできなくなる
・自分が履行に着手していても、相手が着手していなければ解除できる
債務不履行による解除の場合
手付は買主に戻る（原状回復義務）
損害賠償請求
損害賠償請求
売主に責任がある場合だけ、損害賠償請求できる
（追完請求・代金減額請求と異なる）
損害賠償請求できる範囲
・直す費用など
・履行利益（逸失利益）
損害賠償請求権の消滅時効の起算点
履行期（元の債権の履行を請求できる時）から進行する
※債務不履行の成立時（＝損害賠償請求権の発生時）ではない
※損害賠償請求権は元の債権（引き渡し請求権）が転化したものであり、両者は同一の債権であるから
追完請求
契約に合うようにしてくれ
例
・お酒10本注文したのに9本しか持ってこなかった →あと1本持ってこい
・ビールを注文したのに日本酒を持ってきた →ビール持ってこい
考え方
ビジネスの場であたりまえに行なわれていること。いちいち損害賠償請求したり解除したりしたら大変すぎる
◇追完の履行
原則
買主の要求方法で売主は追完を履行する
例外
買主に負担でなければ、売主は異なる方法で追完を履行できる
◇売主の責任の有無は関係ない
売主に責任がなくても、買主は追完請求できる
◇買主に責任がある場合
買主に責任がある場合、追完請求できない
例
内見のときに買主自身が壁紙を破いた
代金減額請求
まけてくれ
原則
・追完請求するのが先。追完の期日まで履行しない場合、代金減額請求できる
例外：追完請求なしで代金減額請求できる場合
・追完するのが不可能な場合
・売主が追完を明確に拒絶した場合
・特定の期限までに履行されないと目的が達成されない場合
例：クリスマスまでにクリスマスケーキが届かなかった
・買主が催告しても売主が追完する見込がないとき
◇売主の責任の有無は関係ない
売主に責任がなくても、買主は代金減額請求できる
◇買主に責任がある場合
買主に責任がある場合、代金減額請求できない
