賃貸借（民法）
該当する法律について
賃貸借については民法と借地借家法がある
ここでは民法
賃貸借（ちんたいしゃく）
賃（お金による）貸（貸し）借（借り）の契約
賃貸人／賃借人
・賃貸人（ちんたいにん）：貸す者
・賃借人（ちんしゃくにん）：借りる者
賃借権（ちんしゃくけん）
借りたものを使う権利
目的物
賃貸人が貸すもの＝賃借人が借りるもの
マンションの部屋など
存続期間
民法の賃貸借の存続期間
賃貸借の存続期間は50年を超えることができない
↓
50年を超える期間を定めた場合、50年に短縮される
期間を定めなければ、期間の定めがない賃貸借契約となる
→ただし、存続期間は50年まで（強制的に50年契約になるというわけではない）
考え方
・メガソーラーのために最長50年にした
・レンタルDVDなんかも対象なので、短い分にはいくら短くてもいい
契約の終了と更新
期間の定めがある賃貸借契約：更新
・当事者の合意により更新できる
・黙示の更新：契約期間満了後も賃借人が使い続け、賃貸人も知りながら異議を述べなければ、同一条件で契約は更新されたとみなされる
→黙示の更新後は、期間の定めがない賃貸借契約となる
期間の定めがない賃貸借契約：解約
賃貸人も賃借人もいつでも解約の申し入れができ、一定期間経過後に契約が終了
一定期間
・土地：1年
・建物：3ヵ月
賃貸人・賃借人の権利義務
目的物が壊れた場合
原則
・賃貸人が修繕義務を負う
・賃貸人が修繕するとき、賃借人は拒めない
例外（賃借人が修繕できる場合）
・賃借人が賃貸人に修繕の必要性を通知し、賃貸人がそれを知ったのに、相当期間内に賃貸人が修繕しないとき
・急迫の事情があるとき
賃借人が目的物に費用を支出した場合
支出した費用が必要費にあたる場合
・賃借人は、賃貸人にただちに償還（弁償）を請求できる
支出した費用が有益費にあたる場合
・賃借人は、賃貸借終了時に、増加した価値が現存する場合に限り、賃貸人の選択により、支出費用または増加額の償還を請求できる
※
・必要費：修繕費など
・有益費：物の価値を増加させる費用
賃貸借契約が終了したとき
目的物返還義務
・賃借人は、賃借物を返還しなければならない
原状回復義務
・賃借人は、賃借物を受け取ったあとに生じた損傷を元通りにしなければならない
例外（賃借人が原状回復義務を負わない場合）
・通常の使用・収益によって生じた損耗・経年劣化
賃借権の譲渡・転貸
賃貸借の譲渡における3者
・賃貸人
・譲渡人（＝旧賃借人）
・譲受人（＝新賃借人）
転貸（てんたい）とは
又貸しのこと
・転貸：又貸し
・転借：又貸しを受けること
・転借人：又貸しを受けた者
・転借権：転借人が目的物を使う権利
転貸における3者
・賃貸人
・賃借人（＝転貸人）
・転借人
譲渡・転貸の手続き
賃貸人の承諾が必要
無断譲渡・無断転貸
原則
賃借人が賃貸人に無断で、賃借権を譲渡・転貸したら、賃貸人は賃貸借契約を解除できる
例外
背信行為ではない特段の事情があれば、賃貸人は賃貸借契約を解除できない
承諾ある譲渡
賃貸人－譲渡人の賃貸借契約は終了し、賃貸人－譲受人の賃貸借契約が新たに成立する
↓
譲渡後、賃貸人は旧賃借人に賃料を請求できない（あたりまえ）
承諾ある転貸
・賃貸人
・賃借人（＝転貸人）
・転借人
賃貸人－賃借人の賃貸借契約は存続する
↓
賃貸人は賃借人に賃料を請求できる
転借人は賃貸人に対して、債務を直接履行する義務を負う
↓
賃貸人は転借人に賃料を請求できる
↓
転借人は、賃借料と転借料のうち少ない方を払えばいい
つまり
・賃貸人は、賃借人（＝転貸人）にも転借人にも賃料を請求できる
・転借人は、賃貸人にも賃借人（＝転貸人）にも義務を負う。ただし賃料は安い方を払えばよい
賃貸借の終了と転貸
・賃貸人
・賃借人（＝転貸人）
・転借人
原則
賃貸人－賃借人の賃貸借契約が終了すると、転貸借契約は当然に終了する
＝転借人は転借権を賃貸人に対抗できなくなる
＝賃貸人は、転借人に明け渡しを求めることができる
賃借人の債務不履行による契約解除なら、原則通り、転貸借契約は当然に終了する
（この場合、賃借人の代わりに賃料を払う機会を転借人に与える必要はない）
例外
賃貸人－賃借人の賃貸借契約が合意解除されたら、賃貸人は転借人に対抗できず、転借人に明け渡しを求めることはできない
（転借人を追い出すためのグルの合意解除悪用を防ぐため）
※転借人は、借地借家法で、より保護される
借地上の建物の譲渡
借地上の建物を譲渡すると、土地の賃借権も譲渡したことになる
・賃貸人：土地を貸してる
・譲渡人：借りた土地に建物を建て、建物を譲受人に譲渡した →土地の賃借権も譲渡したことになる
・譲受人：建物を取得 →土地の賃借権も取得したことになる
したがって、建物を譲渡する際、土地の賃借権の譲渡について賃貸人の承諾が必要になる
借地上の建物の賃貸
借地上の建物を賃貸しても、土地を転貸したことにはならない
・土地の賃貸人：土地を貸してる
・土地の賃借人：借りた土地に建物を建て、建物を賃貸した →土地を転貸したことにはならない
・建物の賃借人：建物を賃借 →土地を転借したことにはならない
したがって、借地上の建物を賃貸する際、土地の賃貸人の承諾を得る必要はない
敷金
賃料を滞納したとき
・賃貸借契約期間中に、賃借人が賃料を滞納したとき、賃借人が敷金からの充当を主張することはできない
賃貸借契約終了時
賃借人による建物明け渡しが敷金返還の先に履行されるべきであり、建物明け渡しと敷金返還は同時履行の関係にない
↓
・賃貸人は、目的物が明け渡されるまで、敷金の返還を拒むことができる
・賃貸人は、賃貸借契約終了後、目的物明け渡しまでの間に発生した債権（契約終了後～明け渡しまでの賃料など）も、敷金から控除できる
賃貸人が変更したとき
賃貸借契約期間中に目的物が売却され、賃貸人が変わった場合、敷金は旧賃貸人から新賃貸人に承継される
目的物の売却時に未払いの賃料がある場合、その分を控除した敷金が新賃貸人に承継される
賃借権が譲渡されたとき
賃貸借契約期間中に賃借権が譲渡された場合、敷金は旧賃借人から新賃借人に承継されない
↓
旧賃借人は賃貸人に対してただちに敷金返還を求めることができる
